(Nieuwsbrief uitgave 1, jaargang 1, 2009)

Gemeenten en projectontwikkelaars hebben elkaar in de houdgreep

Het in de Grondexploitatiewet ingevoerde exploitatieplan, bedoeld als een ‘publiekrechtelijke stok achter de deur’ om de ontwikkeling van een project gaande te houden, kan juist het tegenovergestelde effect hebben. Niet alleen de gemeente, ook de projectontwikkelaar kan de voortgang er namelijk mee blokkeren.

In de vorig jaar ingevoerde Grondexploitatiewet staat de vrijwillige (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaar centraal. Als het echter niet lukt zo’n overeenkomst af te sluiten, kan de gemeente een (publiekrechtelijk) exploitatieplan opstellen met eisen waaraan de ontwikkelaar moet voldoen om een bouwvergunning te krijgen. Daarmee kan een stagnerend project worden vlotgetrokken. Overigens is zelfs de bouw van één huis al een project, waarvoor dus eventueel een exploitatieplan moet worden opgesteld.

Maar zo’n plan werkt alleen maar als de ontwikkelaar eenzijdig belang heeft bij een project, stelt advocaat-stagiair Annet van Balen, die in Utrecht op het onderwerp is afgestudeerd. In zo’n situatie is de ontwikkelaar afhankelijk van de medewerking van de gemeente, die in de comfortabele positie zit dat zij eisen kan stellen. Weigert de ontwikkelaar daarop in te gaan, dan is het exploitatieplan – waarvan het opstellen tijd kost, en tijd is geld – een stok achter de deur om hem tot medewerking te krijgen.

Toch kan ook de projectontwikkelaar de zaak lamleggen. Dat speelt wanneer zowel de gemeente als de projectontwikkelaar belang heeft bij de projectontwikkeling. Van Balen: ‘Beide partijen kunnen dan tijdens de onderhandelingen dreigen met een exploitatieplan, om zo de andere partij te bewegen akkoord te gaan met de voorstellen. Als een partij de hakken in het zand zet, dan kan dat ertoe leiden dat de hele ontwikkeling wordt lamgelegd.’ Anders gezegd: de stok staat in zo’n geval achter beide deuren.

Ook projectontwikkelaars kunnen elkaar tegenwerken. Van Balen: ‘Als er één bij zit die dwarsligt, ook al is het maar een kleine deelnemer, dan kan die het hele project lamleggen door een exploitatieplan te eisen en vervolgens achterover te gaan leunen. In feite neemt de projectontwikkelaar daarmee de regie over, terwijl de wet die juist bij de gemeente beoogde te leggen.’

Signaleren is één ding – ‘Daar zijn juristen goed in,’ zegt Van Balen met enige zelfspot – maar een oplossing vinden is vers twee. Vooralsnog lijkt een privaatrechtelijke aanpak haar het meest effectief, oftewel opnieuw onderhandelen. Alles bij elkaar is het nog maar de vraag of de nieuwe wet wel zoveel eenvoudiger is dan de vroegere regels rond grondexploitatie. Van Balen: ‘Gemeenten en projectontwikkelaars moeten zich niet rijk rekenen met deze wet.’

Auteur
Maurits van den Toorn

Bron: Staatscourant

Checklist functioneren VvE

Eigenaren van koopappartementen die te maken hebben met een slapende Vereniging van Eigenaren (VvE) nemen onvoldoende verantwoordelijkheid bij het onderhoud van hun woning.

Belangenorganisaties VEH en VvE Belang, brancheverenigingen NVM, LMV, VBO en Consen en het ministerie van VROM hebben een VvE-checklist opgesteld voor (toekomstige) appartementseigenaren. Hiermee heeft een aspirant-koper van een appartement een overzicht waaruit blijkt hoe de VvE ervoor staat.

De verschillende organisaties zijn tot een checklist gekomen van vijf kernpunten waarmee kan worden achterhaald of een VvE actief is. Een actieve VvE vergadert minimaal een keer per jaar, vraagt een periodieke bijdrage van haar leden, beschikt over een reservefonds en een meerjarenonderhoudsPlan en heeft ten slotte een collectieve opstalverzekering afgesloten. Deze punten komen aan de orde in de checklist. De checklist gaat vergezeld van een uitvoerige toelichting, waarin dieper op de 5 kernpunten wordt ingegaan. De organisaties vestigen via hun achterban de aandacht op deze checklist, zodat appartementseigenaren er vanuit verschillende kanten op worden gewezen.

Minister Van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie) is positief over het initiatief van de partijen. Verwacht wordt dat appartementseigenaren eerder stappen zullen zetten om hun VvE te activeren wanneer de onderdelen uit de VvE-checklist meer worden benadrukt. Niet alleen bij een transactie, maar op elk gewenst moment kunnen appartementseigenaren nagaan in hoeverre hun VvE actief is. Daar waar het niet goed is geregeld, kunnen verschillende partijen (lokale overheden, corporaties, belangenorganisaties en marktpartijen) de helpende hand bieden om het functioneren te verbeteren.

Het komende jaar wordt er al meer aandacht op VvE's gevestigd omdat met ingang van 1 januari 2010 de wettelijke verplichting geldt dat alle VvE's ingeschreven moeten zijn bij de Kamer van Koophandel. De Kamer van Koophandel schat in dat er landelijk 116.000 VvE's bestaan, waarvan eenderde niet actief is.

Voor meer informatie en voor het downloaden van de checklist zie de website van VVE-belang

Bron: www.vrom.nl